Podle §2 odst. 1d a 2 AML zákona jsou povinnou osobou mimo jiné obchodníci s nemovitostmi. Do této skupiny patří všechny fyzické i právnické osoby, které jsou oprávněny k obchodování s nemovitostmi, nejčastěji na základě živnostenského oprávnění, nebo zápisu do OR.
Obvykle se jedná o osoby obchodujícími s nemovitostmi:
- „na svůj účet“ – jsou smluvní stranou obchodu
- zprostředkovávají obchod s nemovitostmi – sami nejsou smluvní stranou obchodu
- formou dražeb
Realitní makléři a zprostředkovatelé jsou v tomto zákoně povinnou osobou a zákon AML jim ukládá níže uvedené povinnosti související se zprostředkováním a obchodováním s nemovitostmi:
1. Identifikovat všechny smluvní strany – AML zákon nám ukládá povinnost identifikovat jak prodávajícího, tak kupujícího. Pokud je některá z uvedených osob při obchodu zastoupena (např. na základě plné moci), máme povinnosti provést identifikaci i u tohoto zástupce. Pokud má klient formu právnické osoby (https://esm.justice.cz/ias/issm/rejstrik) nebo svěřenského fondu (https://esf.justice.cz/ias/isesf/rejstrik) (§ 9, odst. 2, písmeno b) AML zákona.), musíme identifikovat konkrétní fyzickou osobu, která je oprávněna za subjekt jednat.
i. pokud hodnota transakce přesáhne částku 1 000 EUR. Za transakci se v tomto ohledu pokládá zprostředkování, koupě nebo prodeje nemovitosti či převod družstevního podílu – identifikaci provedeme vždy
ii. v případě nájmu je identifikace povinná pouze v případě, že měsíční nájemné převýší hodnotu 10 000 EUR. Identifikaci musíme v tomto případě provést jak u pronajímatele, tak nájemce.
Kdy identifikovat smluvní strany:
- v případě prodávajícího nebo pronajímatele před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy
- v případě kupujícího nebo nájemce před uzavřením rezervační smlouvy
Jak identifikovat smluvní strany:
- průkaz totožnosti vydaný českým nebo zahraničním orgánem veřejné správy – nejčastěji se jedná o občanský průkaz, nebo cestovní pas. Dokument obsahuje jméno, příjmení, datum narození, fotografii případně jiný údaj, který umožňuje klienta identifikovat. Pokud předložený doklad neobsahuje určitý osobní údaj (např. pohlaví, adresu pobytu…), vyžádejte si jiný doklad totožnosti, nebo klientovo prohlášení
i. identifikaci je nutné provést osobně, tváří v tvář
ii. pokud je klient zastoupen na základě plné moci nebo třeba opatrovníkem – ověřuje se průkaz zástupce, který současně musí předložit kopii průkazu totožnosti zastoupeného klienta a dokument, na základě kterého je k zastoupení oprávněný (plná moc, usnesení o opatrovnictví…)
iii. zprostředkovaná identifikace – identifikaci provede pracovník Czechpointu, nebo notář, který o identifikaci osoby vystaví za poplatek veřejnou listinu, na Czechpointu stojí 200 Kč, u notáře obvykle 1.000 Kč.
Pořízení záznamu identifikace smluvních stran:
- zjištěné identifikační údaje je třeba zaznamenat a to buď
i. listinně – opíšete všechny údaje z předloženého průkazu totožnosti a papír založíte do fyzického spisu
ii. nebo elektronickým způsobem – pořídíte kopii průkazu totožnosti, podle novely AML zákona účinné od 1.1.2021 jsou realitní makléři a zprostředkovatelé oprávněni kopii průkazu pořídit i bez výslovného souhlasu klienta
2. Uskutečňovat kontrolu smluvních stran ( § 9 odst. 2 AML zákona), kterou zjišťujeme, případně ověřujeme původ hotovosti nebo majetku a povahu a účel obchodu ( § 9, odst. 2, písmeno a) AML zákona). Kontrolou smluvních stran jsou realitní makléři a zprostředkovatelé povinni ověřit, zda někdo z klientů není politicky exponovanou osobou, nejsou vedeni v sankčních seznamech nebo se nejedná o podezřelý obchod.
Politicky exponovaná osoba:
- osoba, která zastává nebo v minulosti (min. 1 rok zpět) zastávala významnou veřejnou funkci s regionálním nebo celostátním významem a dále osoby s nimi spřízněné (např. rodinní příslušníci)
- u této osoby je třeba ze zákona vždy provést kontrolu majetku, účelu a povahy obchodu a učinit záznam do evidence obchodního případu
- v případech, kdy váháte, zda je či není osoba politicky exponovaná, podívejte se do databáze politicky exponovaných osob, která je na stránkách http://cro.justice.cz
- v každém případě byste měli vyžadovat podepsané prohlášení klienta, zda politicky exponovanou osobou je nebo není
- pokud je klient politicky exponovanou osobou, zaznamenejte to do evidence a proveďte kontrolu původu jeho majetku, účelu a povahy obchodu
Jak zjistit původ majetku politicky exponované osoby:
- zjistit, jak klient nemovitost nebo družstevní podíl nabyl, tzn. vyžádat si nabývací titul (kupní nebo darovací smlouva, dohoda o převodu DP, usnesení o dědictví, dohoda o vypořádání spoluvlastnictví či vypořádání SJM…) – vše dohledatelné na LV dané nemovitosti s výjimkou dohody o převodu družstevního podílu
- klíčovými parametry při nabytí jsou: kupní cena, předchozí vlastník, doba držení nemovitosti klientem před zamýšleným prodejem. V případě pochybností původu financí, kterými prodávající nemovitost financoval, požadujte předložení dalších dokladů (např. úvěrová smlouva, doklad o výhře v loterii, potvrzení o příjmech ze zaměstnání, u kupujícího – předložení kupní smlouvy o prodeji nemovitosti, která klientovi přinesla finance apod.)
- při kontrole využívejte veřejně přístupné rejstříky – obchodní, živnostenský, insolvenční, výpis exekucí…, pomoci si můžete i internetových vyhledávačem
Jak zjistit zdroj finančních prostředků:
- účelem je zjistit, odkud pochází peníze sloužící k financování nákupu nemovitosti
- podkladem pro zjištění můžou být informace od klienta, pokud jím uvedené informace se zdají být bez pochybností, vše je patrně v pořádku a pro realizaci postačí jeho prohlášení
- pokud existují pochybnosti o zdroji financí ke koupi – vyžádat si doložení původu peněz, opět např. kupní smlouvou o prodeji původní nemovitosti, dokladem o výhře, usnesením o nabytí dědictví
V případě, že se podezřelý obchod potvrdí, AML zákon vám ukládá povinnost nahlásit ho na FAÚ
Podezřelý obchod:
- obchod vyvolává podezření, že se děje něco nekalého jako legalizace výnosů z trestné činnosti, obchod je navázán na financování terorismu…
- kontrolu je nutné provést vždy bez ohledu na hodnotu transakce
- u takových obchodů musíme identifikaci provést vždy, i kdybychom např. zprostředkovávali pronájem s nájemným nižším než 15 000 Kč
Jak rozpoznat podezřelý obchod:
- kupující má v plánu uhradit kupní cenu za nemovitost z více bankovních účtů, aniž by své jednání byl schopen racionálně vysvětlit, nebo kupní cena má být uhrazena z bankovního účtu vedeného na jiné jméno
- výše peněz, se kterými klient disponuje, zjevně neodpovídá povaze a rozsahu jeho podnikatelské činnosti nebo předpokládatelné výši jeho mzdy v zaměstnání
- klient prodává nemovitost jen pár měsíců poté, co ji před tím koupil
- v případě zjištění, že se jedná o podezřelý obchod podat oznámení o podezřelém obchodu na FAÚ.
Sankční seznam:
- evidence fyzický osob vůči nimž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce ve smyslu zákona č. 69/2006 Sb. o provádění mezinárodních sankcí
- vždy ověřit, zda se někdo ze smluvních stran nenachází na sankčním seznamu
- sankční seznam je přístupný na www.sanctionsmap.eu, ověření proběhne po zadání jména klienta (FO)
- v případě právnické osoby je třeba v sankčním seznamu ověřit i skutečné majitele (https://esm.justice.cz/ias/issm/rejstrik), osoby z vlastnické a řídící struktury klienta, členy statutárních orgánů a osob, které za klienta jednají
- pokud je klient na sankčním seznamu musí se okamžitě podat oznámení o podezřelém obchodu na FAÚ a obchod se nesmí zrealizovat!
3. Uchovávat stanovené informace a dokumenty, jedná se zejména o údaje a dokumenty související s identifikací, kontrolou a údaje a doklady o obchodech spojených s identifikací, a to po dobu 10ti let od uskutečněného obchodu (začíná běžet prvním kalendářním dnem po kalendářním měsíci, ve kterém proběhl poslední úkon obchodu známý zprostředkovateli coby povinné osobě) nebo od ukončení obchodního vztahu.
Jaké údaje uchovávat:
- identifikační údaje klienta a případně zákonného zástupce, nebo opatrovníka, pokud je jím klient zastoupen
- údaje o průkazu totožnosti
- u svěřenského fondu - kopie dokladů předložených k identifikaci
- údaje o tom, kdo a kdy provedl první identifikaci klienta;
- informace a kopie dokumentů získané v rámci kontroly klienta podle § 9 AML zákona;
- dokumenty odůvodňující výjimku z identifikace a kontroly klienta dle § 13a AML zákona ;
- v případě zastupování originál nebo ověřenou kopii plné moci nebo číslo jednací rozhodnutí soudu o jmenování opatrovníka;
- záznamy o tom, zda klient je/není PEP či osoba, proti níž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce;
- záznamy o všech provedených krocích v rámci identifikace a kontroly klienta, a to včetně informací o případných obtížích souvisejících s těmito kroky;
- záznamy o postupu při posouzení a stanovení rizikového profilu klienta, a to včetně volby odpovídajících opatření užitých vůči klientovi a při posouzení skutečností souvisejících s podáním oznámení o podezřelém obchodu;
- údaje a doklady o obchodech spojených s povinností identifikace.